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【飲食店開業】物件を決めた時点で店が成功するか9割決まる

物件を決める時のポイント

開業する際場所は非常に大切です。

場所の選定でその店がうまくいくかどうかが決まると言っても過言ではありません。

ポイント1. 家賃

ポイント2.スケルトンか居抜きか

ポイント3. 雨の日に物件の内覧をする

ポイント4. 立地商圏

ポイント1家賃

いうまでもなく家賃は重要な要素ですが明確に基準を言われると初めての場合、その物件の家賃が果たして高いのか安いのかよくわかりません。

近隣の相場に比べ高い

近隣の相場に比べ安い

だから、どうなの??

結局あまりわからないまま初めて失敗してしまうケースを多く見受けます。

一つの目安として、家賃は売上の10%以下

【飲食店の売上構成比】

売上 100%
食材やお酒 30%
人件費 30%
その他水道光熱費や消耗品・宣伝広告費や通信費 20%〜25%
家賃 10%
利益 5%〜10%

飲食業は一般的には10%利益が出ると優秀と言われています。なので一つの目安としてその家賃に対して10倍の売上を見込めるかどうか?を考えると比較的判断しやすいと思います。

家賃が10万円なら月の売上は100万円必要

1日あたりの売上約38500円

家賃が20万円なら月の売上は200万円必要

1日あたりの売上約77000円

この売上をやりたい業態の単価で割ればおおよそのお客さんの数がわかります。

その数が見込めるかどうかが一つの判断基準と言えます。

ポイント2. スケルトンか居抜きか

開業をお考えの方であれば、一度は”スケルトン・居抜き”このような言葉を見たり聞いたりしたことがあると思います。

スケルトン・・・中は何もなしで、床・壁・天井の箱だけのようなもの

居抜きは・・・・カウンター・テーブル・冷蔵庫・エアコンなど設備が残っている状態

(居抜きという表現は曖昧で確認が必要)

当然のことながらスケルトンの方が店の内装工事代が多くかかりますので、皆さんは居抜きを探しあますが、必ずしも居抜きがいいとは限りません。

使えない設備があれば廃棄料金がかかるし、内装のレイアウトなどがある程度限定されます。居抜きだからと言って飛びつくのではなく、中を実際にみて確認しましょう!

ポイント3. 雨の日に物件の内覧をする

テナント物件は、住宅と比べ整備が行き届いていない部分が多く、数年空きテナント状態ともなると、傷みが激しいこともよくあります。

実際、内装工事中やオープンしてから雨漏りしたとうい話はよく聞きます。

基本的には雨漏りは建物の不備なので大家さんに修繕義務がありますが、賃貸契約書の特記事項で、雨漏りなどの補修工事は借主が行うとする。などと書いてあることがあります。

本来特記事項まで細かく見た上で契約しなければなりませんが、初めて開業する際などは見落としがちです。ちなみに僕も開業した当時これでやられました。

修繕費は確か80万円ほどだったと思います。こうしたことがないように、物件を見るのに最適なのが雨の日です

しかも土砂降りならより良いですが、中々その日にドンピシャとは行きませんので、雨が降った次の日などでも良いと思います。

是非チェックして欲しいのは

壁紙が不自然に浮いてきてないか?

天井にシミのようなものが無いか?

まずこの2点です。

上記のようなことがあるとほぼ100%雨漏りしてます。

今は天気予報が比較的あたりますので、ぜひ前もって雨の日を狙って内覧に行ってください

ポイント4. 立地商圏

出店しようとしている場所が実際どのようなエリアなのかをしっかりと調査します。

地元だからだいたいわかる。これが一番危険です。

地元の人ほどよく分かっていなかったり、決めつけてしまったりしていることが多いと思います。

実際に商圏調査を依頼して人口構成や事業所の数などを把握することが大切です。

自分がやろうとしているお店に需要があるのか?

ここを冷静に考える必要があります。

例えば・・・どんなに美味しい焼き鳥を焼ける自信があっても、近隣に何件も焼き鳥屋が

あると、売上は半減します。

絶対に負けない!そんな根性論は危険です。

そもそも皆んなその気持ちでやってます。

やろうとしている業態に需要があるか?

需要のある業態をやるか?

このどちらかです。

今までの経験上、店が繁盛するかどうかは、開業する前、すなわち場所や物件で9割決まると考えております。

出店場所は一度決めたら簡単に変えることはできません!

開業前に冷静に判断することがとても大切なんです。

飲食塾.comでは、出店をお考えの方に対し無料で商圏調査を行なっておりますので、ぜひ1度お気軽にご相談ください

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